15.08%
2024년 공인중개사 1차 합격률
공인중개사 1차 시험은 2024년 합격률 15.08%로 최근 5년 중 가장 낮은 수치를 기록했다. 98,483명이 시험장에 앉았지만 합격자는 14,850명에 그쳤고, 탈락자 대부분이 민법 과락으로 1차 관문을 넘지 못했습니다. 민법총칙부터 펼쳐놓고 첫 페이지에서 막혀본 경험이 있다면, 공부 방법이 아니라 공부 순서가 문제였을 가능성이 높은데요. 이 글에서는 민법 과락의 구조적 원인을 짚고, 8주 안에 1차를 돌파하는 학습 로드맵을 단계별로 풀어보겠습니다.
참고 사항
이 글은 2024년(제35회), 2025년(제36회) 공인중개사 시험 데이터를 기반으로 작성한 학습 가이드이며, 2026년(제37회) 시험 일정은 예상치입니다. 정확한 일정은 Q-Net 공인중개사 홈페이지에서 확인하세요.
공인중개사 1차 시험, 무엇을 치르는가
공인중개사 1차 시험
부동산학개론과 민법 및 민사특별법 2과목으로 구성된 객관식 5지선택형 시험으로, 과목당 40문항씩 총 80문항을 100분 안에 풀어야 한다.
공인중개사 1차 시험은 절대평가 방식이지만 합격 기준이 이중으로 걸려 있어요. 전 과목 평균 60점 이상을 받아야 하면서, 동시에 각 과목 40점 미만이면 과락으로 즉시 탈락합니다. 부동산학개론에서 80점을 받아도 민법이 38점이면 불합격 처리되는 구조이며, 이 과락 규정이 1차 합격률을 끌어내리는 핵심 원인이다.
합격 기준을 문항 수로 환산하면 이렇게 됩니다.
48문제
평균 60점 합격선
16문제
과목별 과락 방지선
100분
80문항 풀이 시간
과목당 40문제에서 16개 이상 맞혀야 과락을 피하고, 두 과목 합산 48개 이상 정답이면 합격권에 진입하는 셈이에요.
1차 합격률이 왜 이렇게 낮은가 — 연도별 추이
공인중개사 1차 시험 합격률은 해마다 요동치지만, 전반적으로 하락 추세를 보이고 있습니다.
| 연도(회차) | 응시자 | 합격자 | 합격률 |
|---|---|---|---|
| 2023(34회) | 약 10만 명 | 약 2만 명 | 20.4% |
| 2024(35회) | 98,483명 | 14,850명 | 15.08% |
| 2025(36회) | 발표 기준 | 발표 기준 | 23.51% |
2024년 1차 합격률 15.08%는 전년 대비 5.3%p 하락한 수치로, 민법 판례형 문제 증가와 부동산학개론 계산 문제 고난도화가 주요 원인이다. [Q-Net 한국산업인력공단] 2025년에는 23.51%로 반등했지만, 최근 5개년 평균 합격률 22.1%를 감안하면 5명 중 1명만 통과하는 시험이라는 본질은 변하지 않았어요.
탈락 원인을 분류해보면 크게 세 가지로 나뉩니다.
- 민법 과락 — 40점 미만으로 즉시 탈락하는 경우가 가장 빈번
- 부동산학개론 계산 실수 — 감정평가 계산 문제에서 시간을 허비
- 시간 부족 — 100분 안에 80문항을 처리하지 못해 뒷부분을 찍음
이 중 민법 과락이 압도적으로 많습니다. 유사 자격시험인 주택관리사의 경우 민법 과락률이 52.55%에 달했다는 통계가 있으며, 공인중개사 수험 커뮤니티에서도 민법 과락 비율을 40~50% 수준으로 추산하고 있어요.
민법에서 과락하는 진짜 이유 — 학습 순서의 함정
민법 및 민사특별법은 40문항 중 약 3436문항이 민법, 나머지 46문항이 민사특별법에서 출제됩니다. [EBS 공인중개사] 문제는 민법 내부의 학습 순서에요.
민법총칙
권리 주체, 법률행위, 의사표시, 대리, 소멸시효 등 민법 전체의 기초 원리를 다루는 파트로, 추상적 개념이 밀집되어 있어 비전공자가 가장 먼저 좌절하는 구간이다.
대부분의 수험서가 민법총칙부터 시작하도록 구성되어 있는데, 바로 이 점이 함정입니다. 민법총칙은 법률행위, 의사표시, 비진의표시 같은 추상 개념이 쏟아지는 파트예요. 법학 비전공자가 첫 주에 이걸 만나면 "나는 법을 못하는 사람"이라는 판단을 내리고 포기하게 되죠.
반면 물권법은 소유권, 점유권, 저당권처럼 일상에서 접해본 개념이 많아 상대적으로 진입 장벽이 낮습니다. 민법 과락의 핵심 원인은 난이도 자체가 아니라, 가장 추상적인 총칙부터 시작하는 잘못된 학습 순서에 있다.
출제 비중을 보면 더 명확해집니다.
| 민법 파트 | 출제 비중 | 체감 난이도 | 학습 우선순위 |
|---|---|---|---|
| 물권법 | 약 40% | 중 | 1순위 |
| 민법총칙 | 약 30% | 상 | 2순위 |
| 채권법(계약) | 약 15% | 중 | 3순위 |
| 민사특별법 | 약 15% | 하 | 4순위 |
물권법이 출제 비중 40%로 가장 크면서 체감 난이도는 총칙보다 낮아요. 이 순서를 뒤집는 것만으로 과락 확률이 크게 줄어듭니다.
부동산학개론은 왜 상대적으로 쉬운가
부동산학개론은 부동산학 약 85%와 감정평가론 약 15%로 구성되며, 민법 대비 암기 중심의 과목입니다. [Q-Net] 부동산학개론은 기출 반복률이 70% 이상으로, 최근 10년 기출문제를 3회독하면 안정적으로 70점대를 확보할 수 있는 과목이다.
다만 함정이 하나 있어요. 감정평가론에서 출제되는 계산 문제가 매년 3~5문항인데, 수식을 외우지 않으면 한 문제에 5분 이상 소모됩니다. 계산 공식은 따로 정리해서 시험 직전에 반복하는 전략이 필요하죠.
부동산학개론 계산 공식 팁
감정평가 계산 문제는 수익환원법, 원가법, 거래사례비교법 3가지 유형이 반복됩니다. 공식 자체는 단순하니, 시험 2주 전부터 매일 3문제씩 풀면서 손에 익히세요.
8주 독학 로드맵 — 민법부터 잡는 단계별 전략
- 1~2주차: 물권법 집중 공략 - 소유권, 용익물권, 담보물권 순서로 학습합니다. 기본서 1회독 후 바로 기출문제 파트별 풀이. 하루 3시간, 주 5일 기준.
- 3~4주차: 민법총칙 돌파 - 물권법 개념이 잡힌 상태에서 총칙을 보면 추상 개념이 구체화됩니다. 법률행위와 의사표시 파트에 집중하세요.
- 5주차: 채권법 + 민사특별법 - 계약법 위주로 출제 빈도 높은 주제만 선별 학습합니다. 민사특별법은 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 2개가 핵심.
- 6주차: 부동산학개론 1회독 - 암기 과목이므로 기본서를 빠르게 1회독합니다. 부동산 정책론과 시장론 비중이 높으니 이 두 파트를 먼저 읽으세요.
- 7~8주차: 기출 3회독 + 모의고사 - 10년치 기출문제를 과목별로 3회 반복합니다. 마지막 주에는 실전 모의고사로 100분 시간 배분 연습을 하세요.
이 로드맵의 핵심은 민법을 5주에 걸쳐 분산 학습하되, 물권법을 먼저 끝내는 순서에 있습니다. 민법총칙을 3~4주차에 배치한 이유는 물권법을 통해 "등기", "소유권 이전" 같은 구체적 맥락을 먼저 이해해야 총칙의 추상 개념이 비로소 연결되기 때문이에요.
- 기초 다지기 - 민법 물권법 + 민법총칙 1회독
- 심화 학습 - 채권법 + 부동산학개론 + 기출 1회독
- 반복 훈련 - 기출 2~3회독 + 오답노트 정리
- 접수 + 최종 점검 - 원서접수(예상 9월 초) + 모의고사 3회 이상
- 시험일(예상) - 제37회 공인중개사 1차, 2차 동시 시행
독학과 인강, 어떤 선택이 효율적인가
| 항목 | 완전 독학 | 인강 병행 |
|---|---|---|
| 비용 | 기본서 + 기출 약 5~8만 원 | 인강 15~40만 원 + 교재 |
| 학습 기간 | 8~12개월 | 6~8개월 |
| 민법 적응 시간 | 총칙에서 2~3주 정체 | 강사 설명으로 1주 내 돌파 |
| 적합 대상 | 법학 기초 있는 분, 자기 주도 학습자 | 비전공자, 직장인 |
| 합격 가능성 | 자기 관리에 달림 | 커리큘럼 따라가면 상승 |
민법을 처음 접하는 비전공자라면 기본 강의만이라도 인강으로 듣는 것이 시간 대비 효율이 높으며, 기출 반복은 독학으로 충분하다. 인강의 가장 큰 장점은 민법총칙의 추상 개념을 강사가 사례로 풀어주는 부분에 있어요. 기본 강의 수강 후 기출 반복은 혼자 하는 것이 비용 면에서 합리적이죠.
다만 부동산학개론은 암기 과목이라 인강 없이 기본서만으로도 충분히 커버됩니다. 예산이 제한적이라면 민법 기본 강의만 결제하고 나머지는 독학하는 하이브리드 전략을 추천해요.
합격자는 실제로 얼마나 공부했나
6~12개월
평균 준비 기간
3~5시간
하루 평균 학습 시간
1,000시간
동차 합격 최소 학습량 추정
직장을 다니면서 하루 3시간씩 공부한다면 약 11개월, 전업으로 하루 5시간 이상 투자한다면 6~7개월이 현실적인 준비 기간입니다. 여기서 주의할 점은 "앉아 있는 시간"이 아니라 "집중한 시간"이 기준이라는 거예요.
직장인 시간 확보 전략
출퇴근 시간에 강의 1.5배속 청취, 점심시간 30분 기출 풀이, 퇴근 후 2시간 정리 학습. 이 세 블록을 합치면 하루 3.5시간을 만들 수 있습니다. 주말에 5시간씩 추가하면 주당 22시간 이상 확보가 가능하죠.
한 가지 실패 사례를 공유하면, 기본서를 3회독까지 했지만 기출문제를 한 번도 풀지 않은 채 시험장에 간 수험생이 민법 36점으로 과락한 경우가 있습니다. 공인중개사 시험은 40문항 중 36문항이 판례의 결론이나 사례를 묻는 형태이기 때문에, 기본서 암기만으로는 실전 적응이 안 됩니다.
2026년 시험 일정과 준비 타임라인
2026년 제37회 공인중개사 시험 일정은 아직 공식 발표 전이지만, 역대 패턴을 기반으로 예상하면 다음과 같습니다.
- 시험 공고 - Q-Net에서 공식 시험 일정, 접수 기간, 시험장 공고
- 원서 접수 - Q-Net 온라인 접수, 응시료 1차 11,000원
- 1차, 2차 시험 - 1차 오전(09:30~11:10), 2차 오후(13:00~15:40)
- 합격자 발표 - Q-Net에서 합격 여부 조회
공인중개사 시험은 매년 10월 마지막 주 토요일에 시행되며, 2026년은 10월 31일이 유력하다. 지금(3월)부터 시작하면 약 7개월의 준비 기간이 확보되므로, 8주 로드맵을 2회 반복하는 전략이 가능해요.
과락 없이 1차를 넘기 위한 실전 체크리스트
지금까지의 내용을 실행 단위로 정리하면 이렇게 됩니다.
- 물권법부터 시작하기 - 민법총칙이 아니라 물권법을 첫 2주에 끝내세요. 등기, 소유권, 저당권 개념이 잡히면 총칙이 쉬워집니다.
- 기출 10년치 3회독 - 기본서 회독보다 기출 반복이 합격에 직결됩니다. 오답 지문을 기본서에서 찾아 표시하는 방식으로 연결하세요.
- 민사특별법은 2개 법만 집중 - 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 민사특별법 출제의 80% 이상을 차지합니다.
- 모의고사로 시간 배분 훈련 - 100분에 80문항이면 문제당 75초입니다. 마지막 2주는 실전 타이머를 켜고 연습하세요.
과락 방어선 확인
민법 40문항 중 최소 16문항을 맞혀야 과락을 면합니다. 물권법에서 10문항, 총칙에서 5문항, 민사특별법에서 3문항을 확보하는 것이 안전 마진 전략이에요.
오늘 당장 할 수 있는 한 가지
가장 효과적인 첫 단계는 Q-Net에서 최근 3개년 기출문제를 다운로드하는 겁니다. 풀지 않아도 괜찮아요. 민법 파트만 출력해서 문제를 한 번 쭉 읽어보세요. "이런 걸 묻는구나"를 파악하는 것만으로 기본서를 펼쳤을 때 읽히는 속도가 달라집니다. 직장인 공부 루틴이 궁금하다면 퇴근 후 3개월 루틴 가이드도 참고해보세요.